本文核心内容
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互联网巨头所在区域房价及其涨幅远超其他区域
以美国硅谷区域和杭州未来科学城板块近10年的房价涨幅为例进行阐述。
房价涨幅源于互联网巨头带来的就业机会和高收入人口的增长
08年金融危机之后，高科技互联网行业的发展速度远超其他行业。全球经济增长的红利，基本被大的互联网头部企业和其聚集的区域所攫取。
互联网巨头的选址之道------向集聚要效益，集聚就是一切
最近，字节跳动在深圳后海总部基地以近11亿元购入一宗商业用地，新BAT（字节、阿里、腾讯）形成三足鼎立之势。字节大湾区总部的选址逻辑是什么？
▍互联网巨头所在区域房价及其涨幅远超其他区域
俗话说，房价的关键是位置，位置，位置。
2010年至今，美国旧金山（San Francisco) 住房销售套均价由67万美元一路升至136万美元，实现10年翻一倍的景象，年复合增长率7.3%。
与此形成鲜明对比的是，纽约同期由46万美元上升至57万美元，年复合增长仅2%。
全美平均房价，迄今仅29万美元，十年几乎零增长。
把焦距拉得更近一些。在旧金山的房价已是全国最高的情况下，硅谷的互联网巨头所在地周边区域房价之高更为骇人。
2015年，在旧金山、圣何塞（San Jose）的房屋套均价格分别为76万和90万美元的时候，苹果、脸书和谷歌周边的房屋套均价格分别为114万、125万、128万美元。
除此之外，硅谷的房价在经历危机后的复苏力度也要远强于全国其他地方。在2015年全国平均房价比危机前历史最高点仍低8个百分点的时候，旧金山已超危机前最高点7个点，圣何塞21个点。
互联网巨头周边房价复苏反弹力度尤甚。谷歌人最常居住的区域，房价超危机前最高点29个点。苹果，34个点。
仅仅五年间（2010-2015），苹果员工最常居住区域的房价由全美均价的3倍上升至5倍。
眼光再投向国内，看向受互联网巨头这一单一因素影响最明显的城市---杭州。更为确切一些，是城西的未来科技城板块。
2010年，绕城以西、老余杭以东一大片区域被定位为未来科技城，为国务院战略指引下开发打造4座国家级未来科技城之一，不过在阿里巴巴正式入驻之前，这个区域很多的概念宣传在很多人看来都属于美好的规划和未来。
只有在2013年马云把阿里巴巴总部搬到了这里之后，产业的迁入带来大量高收入人口的迁入，才加快了整个板块的房地产热度。
从数据上来看，2010年的未来科技城板块还是荒地一片，住宅成交量仅1万多方，到了2013年迅速上升至12万方，2016年达到历史高点70万方。未来科技城板块成交均价也从2010年的的1.7万元涨到当前的3.6万元。
为了更为直观的体现阿里的入驻给区域周边带来利好，我们再来看一下同时段杭州老城区上城区的住宅成交情况。
2010年，上城区住宅成交均价为4.5万元。而10年过去，房价仅升至7万元（下图有误），十年涨幅55%，逊于未来科技城板块。
▍房价涨幅源于互联网巨头带来的就业机会和高收入人口数量的增长
为何会出现这种差异？
决定房价的最重要因素是位置，而位置背后最根本的因素是就业市场的增长和人口的增长，尤其是高收入人口的增长。
08年金融危机之后，高科技互联网行业的发展速度远超其他行业。全球经济增长的红利，基本被大的互联网头部企业和其聚集的区域所攫取。
在美国，薪资水平超10万美元的9个城市均位于硅谷；其中谷歌、脸书、苹果的平均工资均超20万美元。
2010年到疫情前的2019年底，旧金山湾区的工作岗位与劳动人口不断呈现上升趋势。十年间增加了70多万个岗位和50多万劳动力人口，工作岗位的增加速度超过劳动力人口的增加速度。
大量高收入的人口涌入造就全美最高房价。
▍互联网巨头的选址之道------向集聚要效益，集聚就是一切
那么，互联网巨头是如何选址的呢？
最近，字节跳动在深圳后海总部基地以近11亿元购入一宗6.3万方建面的商业用地，这宗商业用地位于坐拥上百家上市公司、曾在2018年创造了超过2000亿的GDP的粤海街道。
更引人关注的是，此宗地块距腾讯总部仅1公里。新BAT（字节、阿里、腾讯）形成三足鼎立之势。
字节大湾区总部的选址，其中至少隐含了一个逻辑------从集聚要效益，集聚就是一切。
集聚的因素包括人才、资源、和激励因子。
中美互联网行业的高速发展都离不开人的因素，美国主要优势在于形成了产学研一体化的科技生态体系，而中国则依靠人口红利，表现为庞大的网民数量、高校毕业生与研发队伍。
而人与人之间的互动，更精准来说，是高质素、高活力人才彼此间的交流和相互学习是激发创新、效率，最终达到持续高增长的关键。
BROOKINGS的研究显示，集聚效应催生出的人均工作效率要远高出那些没有形成集聚效应的工作效率，这种趋势在科技创新和金融行业尤其明显------在科技行业头部集聚区域TOP5%工作的人均产值为37万美元，远高于剩余95%的人均26万美元产值。
此外，我们还可以从亚马逊第二总部的选址标准再来看一看互联网巨头选址的硬性指标，大致包括：
2018年底，亚马逊从全美238个城市中最终选定两个城市，一是与纽约曼哈顿一河之隔的长岛城，一是靠近首都华盛顿的水晶城，作为第二总部所在地。
虽然后来因纽约市民的抵制，第二总部入驻纽约的计划落空，但不妨碍我们推测其选址意图------无论是长岛城还是水晶城，都位于繁华的东海岸，且分别紧邻美国的资本中心曼哈顿和文化政治中心华盛顿哥伦比亚特区。
如果说当初的西雅图总部是冲着微软和互联网基因的人才集聚去的，第二选址则透露出其多元化拓展的意图------与传统电商相比，亚马逊的新业务如云计算需要与大企业及政府部门进行订单谈判，线下零售业务、时尚等文娱产业需要推广，甚至在对多元化人才的吸引上，第二总部的选址靠近文化、商业和政治中心都会为互联网巨头带来更多便利。
最后，附上KPMG机构对未来4年全局领先科技创新城市的预测榜单供参考。在这份榜单中，上海、北京、深圳依次位列全球领先科技创新城市的第6、第7和第17位。
作者：
易居研究院 研究员 杨楚轶
2021-02-02
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