大潮退后，独留这片房价洼地丨城市研究

导语：由于库存的积压，成功让这个城市房价的上涨节点滞后于其他城市。

有人说，长沙是座星城。星光熠熠，无数的明日之星从这里诞生。《快乐大本营》、《天天向上》、《爸爸去哪儿》、《快乐男声》等综艺节目，是无数人茶余饭后的娱乐消遣。

有人说，长沙有种魔力。外地人到了长沙，一闻到臭豆腐，就想吃。火宫殿的臭豆腐还是那样的地道，外焦内嫩，香辣爽口。

也有人说，长沙是处胜地。站在橘子洲头，还能感受当年毛爷爷“看万山红遍，层林尽染，漫江碧透，百舸争流”的豪迈和“指点江山，激扬文字”的意气风发。

更有人说，长沙是座名城。岳麓山下坐落着古朴清幽、令人神往的千年书院——岳麓书院。魏源、曾国藩、左宗棠、谭嗣同……一代代精英在这里蓄势，物华天宝，人杰地灵。

长沙就是这么一座既具娱乐生活气息，又同时兼备历史人文气息的城市。

在这片土地生活的人都有一种感受：这里的一切刚刚好。

尤其是这里的房价，真的超级感人，一直不温不火。但是，长沙的楼市就和房价的表现截然不同了。

当长沙遇上武汉

既然说到长沙，就不得不先提一提它的亲兄弟——武汉。

同样处于中国中部腹地，作为“两湖”省会，武汉和长沙被拿来对比也是家常便饭了。

好吧，长沙表示心很累，但还是要坚强。

其实很简单，既不用比经济，也不用比产业人口，这些数据前前后后大家也看了不少，大抵心里也有数。

就比话题性，你就说2017年最出名的网红城市，是长沙还是武汉？

不管是“抢人”还是“抢房”，武汉都是先锋。

“百万大学生留汉工程”

“给大学生送房送钱送户口”

“开盘售罄、全款抢房、茶水费”

……

武汉这个老大哥，什么大风大浪没经历过。

比未来发展，也不用说城市规划配套那些了，如果去过这两个城市你就知道。

去武汉，最直观的感受就是这个城市底气十足、野心勃勃。

去长沙，最直观的感受是这个城市不紧不慢，只想岁月静好。

所以，武汉和长沙，是两个性格截然不同的城市，武汉还是妥妥的老大哥。

长沙楼市现状

这阵子，以二线城市为主的“房荒”正在席卷中华大地，重庆库存告急、西安供应断档……抢人大战的后遗症，长沙也不能幸免。

毕竟长沙也是“抢人大战”的一员，也实行了宽松的落户政策：

只要你是35周岁以下（含35岁），本科及以上学历就可以“零门槛”落户。

再看土地供给，2018年3月长沙的去库存周期是2.8个月，住宅去化周期明显不足，更是引发了购房的恐慌情绪。

一房难求、四处抢房，就是当下长沙楼市的真实写照。

举几个栗子——

梅溪湖板块的惠天然梅岭国际90多套房源，均价高达10500元/㎡，却引来300多位购房者前来认筹摇号，中签率30%。

北辰三角洲开盘3天认筹人数高达2663人，而房源仅有167套，摇号中签率低至6%。

4月底，恒泰湘壹府认筹三天的消息传开，认筹金10万。4月28日正式开盘摇号，210套房源，均价7200元/㎡，当晚悉数售出。

江山帝景434套房源也于4月29日售罄，同样要缴纳10万元认筹金，但进行诚意登记的仍有一两千人。

……

这些都是长沙楼市的疯狂。可以说，现在在长沙买房基本靠抢，拼的是体力和运气。

按常理来讲，当一个城市住房的消化周期低于3个月，房价就会有极强的上涨动力。

但是，看回4月份长沙各个区域的房价，并没有出现大涨。因统计口径的误差，大概就是12000元/㎡的基本面。

而2017年长沙的GDP在26个省会城市中可是排名第6，经济增速也是名列前茅。

奇怪吧，这样的人才落户政策、这样的库存情况、这样的经济表现，长沙的房价居然还维持着12000元/㎡的基本面。

相比，武汉去到了18000元/㎡，成都去到了16000元/㎡，连重庆都去到了15000元/㎡……

难道在稳房价这件事上，长沙真的是要争做全国标杆麽？

到底是什么导致了长沙的低房价？

这还得追溯回2012-2014年长沙大量的土地供应。

2012年到2014年，长沙的住宅土地供应均高于其他中部城市，是极其不科学甚至不理智的。

2014年底去库存周期更是达到了惊人的24个月，要知道，当年长沙城区常住人口可是只有375万呀！

所以，长沙并不是就活该12000元/㎡的基本面，他是应该和重庆差不多15000元/㎡的。

只是由于库存的积压，压制了长沙房价的上涨，并拉长了去库存的时间，成功让长沙房价的上涨节点滞后于其他城市。

但是在未来，长沙房价的上涨还是没有问题的。

另外，长沙城市去中心化，区域价值分裂化。

长沙的老城区分布在河东，新区分布在河西，省府区又在南边，中部的岳麓区城市价值较高，但城市定位又是向南的长株潭一体化。

整个长沙没有明确的城市发展方向，河西说河西的好，城南说城南的好。

长沙买房的首选区域

长沙楼市很热，板块又那么多，该怎么选择呢？

当然是选最好的啦！

岳麓区是市政府所在地，也是长沙近年来重点发展的一个区。

伴随着长沙向西拓展的步伐，尤其是湘江新区的成立，河西的梅溪湖板块和滨江新城板块也迅速发展了起来。

1、梅溪湖板块

十多年前，梅溪湖还是一片低洼地，偏居长沙西，既无中心区之便利，又无经开区之政策，籍籍无名、无关紧要。

然而从2008年开始，短短10年，梅溪湖一跃而起，成为长沙最为耀眼的片区，甚至超越北河东中心市区成为长沙房价高地。

这很大程度上得归功于梅溪湖的总体定位——全国科创引擎、长沙城市副中心。

占地3000亩的梅溪湖，集山、水、湖、城为一体，自然生态环境不用多说，相当宜居。

金茂、中海、万科等大型开发商的争相入驻也让梅溪湖身价上升，成为炙手可热的富人区。

加上又靠近高新区、大学城，未来梅溪湖片区的教育资源依然是长沙最丰富的片区。

在发展的进程中，梅溪湖交通等配套也得到了完善。目前地铁二号线和二号线西延已开通，六号线、十四号线也正在规划。

地铁将梅溪湖片区与主城区的距离拉得更近了，10多分钟可到中心商圈五一广场，20多分钟可到长沙火车站，50分钟可到高铁南站。

所以近年来，梅溪湖俨然成为了长沙置业的热点区域，房价已成为长沙全市高地。4月份梅溪湖板块新房的成交均价为12658元/㎡。片区内的各个楼盘也出现了房荒，一开盘就售罄也成了常态。

长沙楼市行情越来越好，梅溪湖整个区域是功不可没的。

2、滨江新城板块

上海有浦东新区，广州有珠江新城，梅溪湖也逐渐饱和了，长沙的“浦东”、长沙的“珠江新城”又在哪里？

注意啦~这时候，东临湘江，西至银杉路，南起潇湘嘴、北达北二环线（其实就是坐落于湘江新区核心区）的滨江新城开始崭露头角了。

逐渐向世人展现出CBD风范，告诉大家，老子就是长沙的“浦东”，长沙的“陆家嘴”。

滨江新城既然是市府CBD的核心，就必然要承担起现代金融商务功能。

那么，滨江新城现在有什么？

有顶级酒店、游艇、滨水特色的豪华商业配套；

有符合国际化人士医疗习惯、居住习惯、教育习惯的国际配套；

有区域能源中心、生态公园及智慧城市等城市配套。

……

反正就是，CBD的高端配套老子全都有。

高效的工作节奏加上高品质的生活质量，将成为长沙城市精英最佳居住方式。

到今天，滨江新城已经是公交地铁城际铁路一应俱全，学校公园景观成熟优质，住宅商场写字楼地王频现。

最后，不可不提的应该就是传说中的北大桥---“银盆岭”大桥。作为连接长沙河东河西的第二座桥梁，绝对是带动滨江新城发展的重要因素。

4月滨江新城板块的新房成交价是11964元/㎡。但滨江新城的房价仍有不少因素在支撑，特别是进一步丰富的配套，以及20万人口的入驻的预期，房价的上涨预期还是比较大的。

总结

总的来说，长沙并不属于强二线队列。但根据2017年主要城市的常驻人口增长率排名，长沙位列前茅。

说明这个城市对人口的吸引力还是比较强的，这对未来长沙房价也是一个较好的支撑。

随着长沙基本面的改善，相比武汉、成都、重庆这些城市目前的房价，长沙12000元/㎡的房价还是有空间的，虽然短期没有大幅上涨的契机，但可以考虑长期持有。

加上长沙有密集的地铁规划，随着地铁的逐步建成开通，刚需客还是可以瞄准地铁盘的。

至于改善或投资客，则可以优先选择梅溪湖片区和滨江新城片区。

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